Дело №А40-196762/20-61-1407 рассматривали в Арбитражном суде города Москвы.
Арендатор ООО «Ре Трэйдинг» хотел уменьшить арендную плату, отсрочить ее выплату и вернуть обеспечительный платеж. В ответ на это арендодатель — ООО «ТРК-Мытищи» — подал встречный иск о взыскании полной задолженности по арендной плате, включая пени.
Суть дела
Договоры аренды на четыре нежилых помещения были заключены в 2012 году. В них расположились магазины одежды и обуви. Сначала арендатором была другая компания, позднее вошедшая в состав ООО «Ре Трэйдинг». Из-за этого права и обязанности по договорам перешли на новую компанию. В качестве обеспечительной меры ООО «Ре Трэйдинг» перечислило арендодателю более 16 млн рублей.
Все продолжалось хорошо до карантина 2020 года. Из-за введения ограничительных мер арендатор не мог вести торговую деятельность и пользоваться арендованными помещениями. Ссылаясь на меры поддержки, утвержденные Правительством РФ, арендатор неоднократно отправлял арендодателю предложения об уменьшении арендной платы и досрочном расторжении договоров. Арендодатель на все поступившие предложения молчал.
Договоры аренды действовали до 3 августа 2020 года. С марта магазины простаивали. У арендатора росли убытки и копилась арендная плата. Демонтировав оборудование, арендатор отдал ключи от помещений в срок. Акты приема-передачи стороны составили, но не подписали. Неоднократные попытки получить подпись арендодателя в актах не увенчались успехом. При этом владелец продолжал начислять арендную плату за помещения, размер которой вырос уже до 45 806 547 рублей. Разрешить вопрос мог только суд.
Исследование Veta как доказательство
Арендатор в подтверждение своих требований предъявил суду наше исследование по определению размера рыночного снижения арендной платы в условиях COVID-19. В нем эксперты Veta установили средние размеры снижения рыночных ставок арендной платы для офисных помещений в диапазоне 18–73%. Средний процент снижения арендной платы для офисных помещений составил 46%.
Как разобрался суд
Приняв во внимание исследование Veta, суд учел, что арендаторы офисных помещений имеют больше возможности использовать их в период введенных ограничений, нежели помещения магазинов. Своим решением суд постановил снизить арендную плату на 50% и предоставить отсрочку ее выплаты. Остальные иски суд удовлетворил частично.
Цитаты суда
Оценив все доводы истца и ответчика, изучив представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу, что в сложившейся ситуации арендная плата подлежит уменьшению на 50%. Указанный размер снижения соответствует балансу интересов сторон и не приводит к ущемлению прав какой-либо стороны в большем размере.
Что в итоге
Благодаря нашему исследованию истец смог снизить арендную плату в 2 раза, тем самым сэкономив почти 23 млн рублей. Без него арендатор наверняка расстался бы с более значительной суммой.
Какое исследование использовали
Арендатор в своих доказательствах применил исследование экспертной группы Veta — Аналитическое исследование по снижению арендной платы в условиях пандемии COVID-19. Познакомиться с ним и скачать можно тут.
